Ryzyka kupna off-plan, o których dziś trzeba mówić wprost.

Kupno mieszkania lub domu w Turcji na etapie projektu (tzw. off-plan) potrafi wyglądać na świetną okazję: niższa cena, raty u dewelopera, obietnica „luksusowego kompleksu” z basenem, SPA i zielenią dookoła. I wiele osób które inwestowało w ten sposób powiedzmy do roku 2022, ze mną włącznie, było mega zadowolonych z takiego modelu inwestycyjnego, który nie ma co ukrywać generował w skali 2 lat minimum 30 % zysku. Tylko że czasy się zmieniają i coraz więcej klientów zadaje mi jedno pytanie: czy to jest bezpieczne?

I bardzo dobrze, że pytasz — bo kupujesz coś, czego jeszcze nie ma. A obecna sytuacja na rynku nieruchomości w Turcji (rosnące koszty budowy, problemy z ekipami,a dokładnie ich brak, presja finansowa firm, częste opóźnienia) sprawia, że zakup mieszkania off-plan jest dziś zdecydowanie mniej przewidywalny i a co za tym idzie bardziej ryzykowny i mniej komfortowy niż jeszcze kilka lat temu.

Poniżej zebrałam najważniejsze ryzyka, z którymi realnie spotykamy się my, jako inwestorzy.

1) Wizualizacje vs. rzeczywistość: „katalog luksusu” a produkt końcowy

Wizualizacje i foldery reklamowe potrafią wyglądać jak film: ogromne salony, designerskie wnętrza, idealna zieleń, a w tle basen jak w hotelu 5*. Deweloperzy wiedzą, że nieruchomości w Turcji sprzedaje się emocjami i obrazem.

W praktyce bywa bardzo różnie:

• widok „na zieleń” kończy się sąsiednim blokiem (czasem starszym z mało atrakcyjnym typowo „tureckim dachem”),
• „siłownia” oznacza bieżnię i rowerek,
• standard wykończenia i detale techniczne mogą nas mega rozczarować,
• zdarzają się zmiany układu lub rozwiązań, które nie były jasno pokazane w katalogu
• powierzchnia pokazywana w katalogach , ba nawet w umowach a realna często rózni się nie o 2-3 ale o duuużo więcej….

Nie generalizuję — w Alanyi na przestrzeni ostatnich 30 lat powstało mnóstwo inwestycji oddanych zgodnie z obietnicą na czas i zbliżonych w realu do katalogowych projektów w bardzo dużym procencie. Ale kupując off-plan, zawsze kupujesz „na zaufanie”, a nie gotowy produkt, czyli nie pozbędziesz się ryzyka, które towarzyszy tego typu inwestycji.

2) Termin oddania w umowie vs. realny odbiór kluczy

Kiedyś opóźnienia były rzadkością albo trwały kilka tygodni. Dziś, po pandemii, trzęsieniu ziemi na wschodzie Turcji w 2023 i zmianach gospodarczych, opóźnienia od 3 do kilkunastu miesięcy a nawet 2 lat nie są niczym wyjątkowym.

Najczęstsze powody:

• braki ekip budowlanych,ponieważ większość zostałą zaangażowana do odbudowy wschodu Turcji po wspomnianym trzęsieniu ziemi w 2023
• wzrost kosztów materiałów i robocizny,
• problemy logistyczne,
• spadek popytu wraz z blokadą wydawania kart pobytowych dla obcokrajowców (a więc wolniejszy bądź niemal zmrożony dopływ środków do firmy),
• decyzje administracyjne dotyczące dzielnic i zasad pobytu.

Wniosek? Termin „oddania inwestycji” w umowie coraz częściej jest terminem mocno orientacyjnym. I właśnie dlatego dzisiejszy rynek nie zachęca do kupna off-plan, jeśli ktoś liczy na szybkie wydanie kluczy albo twarde kary umowne, to od razu ostrzegam, że bardzo mało firm

3) Odbiór mieszkania vs. gotowe części wspólne (basen, ogród, SPA)

W Turcji można odebrać mieszkanie wcześniej, a części wspólne mogą być jeszcze niegotowe, ba w 99,9% części wspólne będą oddane po kolejnych 3-6 miesiącach a zdarzają się rekordy w postaci roku lub dwóch….

Tu wchodzi ważne pojęcie: İSKAN — dokument potwierdzający odbiór techniczny budynku. Urząd może go wydać, gdy zrealizowano elementy ujęte w projekcie (np. budynek, ogród, basen — o ile basen był w projekcie).

Ale bywa, że:

• sauna, siłownia, kino czy inne „atrakcje” reklamowane w częściach wspólnych obiektu jeśli nie są wpisane do projektu jako takie, to najcześciej oznacza, że formalnie są np. częścią „pomieszczeń schronu” i de facto deweloperzy wykańczają te elementy dopiero po uzyskaniu İSKAN-u.

Efekt: masz klucze, możesz podpisać umowy na media, mieszkasz lub wynajmujesz, ale SPA i rekreacja „dojdą później” — i to często bez realnego terminu, bo w umowie liczy się głównie przekazanie lokalu.

To ważny punkt, który w ostatnich latach widzę coraz częściej: inwestycja ma formalne odbiory, a mimo to wykończenie części rekreacyjnych ciągnie się miesiącami.

Dla kupującego to ważne, bo:

• obniża realną wartość użytkową kompleksu,
• utrudnia wynajem i realnie obniżą ROI,
• buduje konflikt między oczekiwaniami a rzeczywistością.

4) Bankructwo dewelopera: „wpłaciłem raty i co teraz?”

To najczarniejszy scenariusz i rzadki, ale trzeba go uczciwie wymienić. Jeśli firma popada w problemy finansowe, budowa może:

• mocno zwolnić,
• zmienić wykonawców,
• być „ratowana” rozliczeniami z podwykonawcami w mieszkaniach (barter usług na lokale), co w Turcji jest dość popularne
• jeśli kupiłeś na etapie projektu, budowa może wogóle nie zostać rozpoczęta
• jeśli kupiłeś na etapie projektu, może wogóle nie zostać rozpoczęta

W praktyce często kończy się to tym, że inwestycję udaje się doprowadzić do końca — ale czas oddania potrafi się wtedy dramatycznie wydłużyć. I w takim przypadku najważniejsze staje się nie „czy będzie w terminie”, tylko „czy będzie w ogóle”.

Dlaczego dziś rynek NIE zachęca do zakupu off-plan?

Bo w aktualnych warunkach ryzyko opóźnień i niepewności jest po prostu większe, a deweloperzy coraz częściej:

• wpisują do umów dodatkowe „bufory” (np. +9–12 miesięcy),
• zastrzegają, że czynniki typu pandemia/wojna/trzęsienie ziemi/pogoda ograniczają odpowiedzialność,
• a w praktyce wyegzekwowanie kar umownych bywa bardzo trudne

Dlatego jeśli ktoś pyta mnie dziś: „Czy warto kupić mieszkanie w Turcji na etapie projektu?” — odpowiadam: to zależy, ale na obecnym rynku częściej rekomenduję ostrożność i analizę alternatyw (np. rynek wtórny, gotowe inwestycje, mieszkania z İSKAN-em, realnie funkcjonujące kompleksy i to przede wszystkim te, w których firma administracyjna potrafi solidnie zadbać o nieruchomość wspólną).

W takim razie dlaczego wogóle podejmować takie ryzyko?

Przede wszystkim kupując na etapie projektu lub we wczesnym okresie budowy płacimy około 30% mniej niż za gotowe nieruchomości.

Najczęściej wpłacamy 30-40% i resztę deweloper rozkłada na czas trwania umowy w postaci nieoprocentowanych rat.

Mamy możliwość dokonania zmian w układzie nieruchomości oraz szansę wyboru/zmiany elementów wykończeniowych- często bez dodatkowych opłat