Zakup nieruchomości w Turcji cieszy się coraz większym zainteresowaniem wśród Polaków, szczególnie w regionach Alanya, Antalya aczkolwiek ostatnimi czasy dostaję coraz więcej zapytań o rejony Stambułu, Bodrum, Fethiye, Mersin a zdarza się, że nawet o Samsun.
Proces zakupu nieruchomości w Turcji jest dość prosty i odbywa się szybko, ale ma swoją specyfikę. Ten poradnik pomoże Ci zrozumieć wszystkie etapy, zapozna Cię z podstawowymi określeniami, dokumentami i zasadami.
1. Czy obcokrajowiec może kupić nieruchomość w Turcji?
Tak. Obywatele Polski , EU i większości krajów mogą bez ograniczeń kupować:
- mieszkania,
- apartamenty,
- domy,
- działki budowlane
- działki rolne *te są specjalnie uwarunkowane
Jedyny obowiązując limit ilościowy to w sumie 30 ha, a w sytuacji terenów położonych w strefach strategicznie istotnych dla Państwa należy uzyskać pozwolenia z ministerstwa.
2. Jakie dokumenty są potrzebne?
Obcokrajowiec potrzebuje zaledwie kilku dokumentów:
✔ Paszport lub Dowód Osobisty
Najważniejszy dokument i jedyny, który musisz zapewnić osobiście.
Pamiętaj bez paszportu kupisz nieruchomość ale nie otworzysz konta w tureckim banku.
✔ Numer identyfikacji podatkowej (VKN)
Turecki odpowiednik NIP. Potrzebny do:
- otwarcia konta,
- nadania pełnomocnictwa
- złożenia wniosku do urzędu kadastralnego
Można go wyrobić w urzędzie lub online.
✔ Konto bankowe w Turcji
Wymagane, aby wykonać przelew na zakup i uzyskać dokument DAP (obowiązkowy dla przeniesienia własności).
✔ Tłumaczenie przysięgłe paszportu
Wykonywane na miejscu w Turcji, potrzebne w kancelarii notarialnej do nadania pełnomocnictwa.
✔ Zdjęcia do dokumentów
Wymagane przy procesie przeniesienia własności nieruchomości.
3. Dokumenty związane z samą nieruchomością
Przed zakupem konieczne jest sprawdzenie stanu prawnego. W Turcji wygląda to przejrzyście, ale wymaga profesjonalnej oceny i stanowi absolutną podstawę bezpiecznego zakupu.
✔ TAPU KAYDI – pełny wydruk z księgi wieczystej
Pokazuje:
- kto jest aktualnym właścicielem,
- czy są hipoteki, zastawy, długi, blokady.
✔ wycena rzeczoznawcy – ekspert raporu
Obowiązkowa przy:
- zakupach pod obywatelstwo,
- procedurach pobytowych dla nieruchomości zakupionych przed 15.01.2025
*Od lipca 2024 nie jest wymagana przy zwykłym zakupie.
✔ Polisa DASK
Obowiązkowe ubezpieczenie od katastrof naturalnych.
✔ DAP – potwierdzenie przewalutowania
Bank musi przewalutować Twoje środki na liry – dokument DAP jest konieczny, aby Tapu w ogóle przyjęło wniosek.
✔ PCC + opłaty skarbowe
Podatek od zakupu nieruchomości (4%) mimo że zgodnie z ustawą rozdzielony pomiędzy sprzedającego i kupującego zwyczajowo opłacany tylko przez Kupującego + opłaty skarbowe.
4. Jak wygląda proces zakupu krok po kroku? Zakup nieruchomości w Turcji w 7 krokach.
Krok 1: Wybór nieruchomości
Warto zwrócić uwagę na:
lokalizację
widok
wiek budynku,
odległość od morza
aidat (czynsz administracyjny)
stan części wspólnych budynku
potencjał wynajmu
Obejrzyj minimum 3-5 nieruchomości na podstawie których będziesz w stanie lepiej określić czego tak naprawdę chcesz i potrzebujesz aby być zadowolonym z dokonanego zakupu.
Krok 2: Rezerwacja
W praktyce rezerwacja nieruchomości dokonywana jest przez wpłacenie zaliczki blokującej a jej suma waha się między 1000 -5000 euro w zależności od wartości nieruchomości.
Zanim zdecydujesz się na rezerwację Twój agent powinien sprawdzić dokładnie całą dokumentację! Jeśli wszystko jest w porządku ustalacie warunki zakupu i …wpłacasz zaliczkę lub zadatek w zależności od indywidualnych ustaleń stron.
Na tym etapie koniecznie poproś o pisemny dokument (makbuz) potwierdzający wpłatę gotówki na ten cel i upewnij się że podane są na nim dane nieruchomości .
Krok 3: Umowa przedwstępna
Czas spisać wszystkie ustalenia i warunki zakupu, upewnij się że rozumiesz treść umowy zanim ją podpiszesz.
Krok 4: Wycena rzeczoznawcy-jeśli takową potrzebujesz.
Twój agent lub prawnik zgłasza wniosek o wycenę .
Krok 5: Założenie konta bankowego oraz wyrobienie DAP.
Konto jest niezbędne, by wykonać przelew na poczet zakupu, zrobić obowiązkowe przewalutowanie oraz w celu dokonywania późniejszych płatności za prąd i wodę.
Krok 6: Złożenie wniosku o przeniesienie własności
Po skompletowaniu należnych dokumentów Ty lub Twój pełnomocnik składa wniosek online o zakup nieruchomości.
Krok 7: Finalizacja w Tapu
Po rozpatrzeniu wniosku Urząd Kadastralny wysyła sms z informacją, że ostateczny dokument przenoszący własność jest gotowy do podpisu oraz podaje numer referencyjny do wykonania płatności z tytułu PCC i opłat skarbowych. Agencja ze wcześni ej zdeponowanych środków dokonuje należytych opłat i umawiacie się ze sprzedającym na podpis w urzędzie w ustalonym przez urząd i wskazanym w sms-ie czasie.
Tu w zależności od ustalonej umową formy płatności wykonywany jest przelew lub wpłata gotówkowa. Przeniesienie własności następuje tego samego dnia i po podpisaniu dokumentu stajesz się właścicielem a odpis z księgi wieczystej otrzymujesz w ciągu kilkunastu minut.
Pamiętaj że od momentu nadania pełnomocnictwa wszystkie formalności mogą być zrealizowane przez nas jako Twojego pełnomocnika — nie musisz być obecny na miejscu.
5. Po zakupie – co dalej?
✔ Rejestracja w urzędzie miasta – Emlak Kaydı
Obowiązkowa dla uiszczania corocznego podatku od nieruchomości.
✔ Umowy na media
Woda – Su aboneliği,
Prąd – Elektrik aboneliği.
Do obu potrzebujesz DASK i Tapu.
✔ Poinformowanie zarządcę budynku o zmianie właściciela; podaj swoje namiary typu nr telefonu i adres email oraz poproś o dodanie Cię do grupy właścicieli na whats app jeśli takowa funkcjonuje (*bardzo popularne rozwiązanie aby być na bieżąco z osiedlowymi tematami).
6. Czy warto negocjować cenę nieruchomości w Turcji?
Tak, ale rozsądnie.
W Turcji nie zawsze da się uzyskać obniżkę, ale zdarzają się sytuacje, w których kupujący może zaoszczędzić nawet kilka lub kilkanaście tysięcy euro — szczególnie przy zakupach gotówkowych lub na wczesnym etapie budowy.
7. Czy warto korzystać z usług agenta?
Zdecydowanie tak.
Doświadczony agent:
- sprawdzi stan prawny nieruchomości,
- dopilnuje dokumentów,
- zorganizuje pełnomocnictwo,
- pomoże w banku i w Tapu,
- zadba o bezpieczny transfer środków,
- zna realia cenowe i możliwości negocjacji.
Rynek turecki działa inaczej niż europejski — wsparcie lokalnego specjalisty oszczędza czas, pieniądze i stres.