Biurokracja w Turcji przy zakupie nieruchomości – z jakimi pojęciami się spotkasz?

Anna Gök -
25 listopada, 2025
Blog

Zakup nieruchomości w Turcji jest procesem stosunkowo przejrzystym..

…ale wiąże się z zestawem formalności, które dla obcokrajowca mogą brzmieć obco. Poniżej znajdziesz listę najważniejszych pojęć i dokumentów, z którymi zetkniesz się podczas transakcji. Opisuję je prostym językiem, tak aby każdy mógł zrozumieć, co jest czym i po co to potrzebne.

1. Numer identyfikacji podatkowej (VKN)

VKN to turecki odpowiednik polskiego NIP-u. Będzie potrzebny praktycznie od pierwszego kroku — do założenia konta bankowego czy złożenia wniosku o przeniesienie własności w księgach wieczystych.
Możesz go uzyskać:

  • osobiście w lokalnym urzędzie skarbowym (Vergi Dairesi),
  • przez pełnomocnika /agenta
  • albo online przez stronę tureckiego Ministerstwa Finansów.

2. Umowa przedwstępna – taşınmaz alım satım sözleşmesi

To cywilnoprawna umowa pomiędzy kupującym i sprzedającym. Określa warunki zakupu i harmonogram płatności i pewnie Cię to mocno zdziwi ale nie tylko że nie wymaga w Turcji formy aktu notarialnego to …wogóle nie stanowi warunku przeniesienia własności.
Najczęściej towarzyszy jej:

  • zaliczka (zwrotna),
  • albo zadatek (przepada, jeśli to kupujący odstąpi od umowy).
    Umowa przedwstępna nie przenosi własności — to zrobi dopiero urzędnik w wydziale księg wieczystych czyli w Tapu Ofisi.

3. Wycena nieruchomości – eksper raporu

Oficjalna wycena przygotowana przez licencjonowanego rzeczoznawcę.
Potrzebna:

  • obowiązkowo przy zakupach „pod paszport” (program obywatelstwa),
  • od lipca 2024 r. — nie wymagana przy standardowym zakupie.

4. TAPU SENEDİ – odpis z księgi wieczystej

To dokument, który pokazuje:

  • region w kórym znajduje się nieruchomość,
  • kto jest właścicielem,
  • wskazuje numer parceli i działki
  • numer lokalu mieszkalnego
  • datę przeniesienia własności
  • kwotę za którą oficjalnie zakupiono daną nieruchomość oraz nieco więcej technicznych szczegółów, którymi nie będę Cię tu zanudzać 🙂

Możesz poprosić sprzedającego o wydruk z systemu e-devlet, albo zlecić sprawdzenie swojemu agentowi.
W Turcji księgi wieczyste są bardzo przejrzyste, należy je sprawdzić zawsze, ale pamiętaj że nie zrobisz tego bez sprzedającego lub bez ificjalnego upoważnienia.

5. Ubezpieczenie DASK

Obowiązkowe ubezpieczenie od katastrof naturalnych — głównie trzęsień ziemi.
Bez ważnego DASK nie podpiszesz umowy z dostawcą prądu ani wody.

6. Rozszerzona polisa KONUT POLIÇESİ

Dobrowolne, ale praktyczne ubezpieczenie obejmujące:

  • zalania,
  • pożary,
  • szkody w sprzętach AGD,
  • wiele sytuacji losowych w mieszkaniu.
    Z doświadczenia wiem że warto je mieć, szczególnie w wynajmach zarówno krótkoterminowych i długoterminowych, ale również gdy zbyt często nie przebywasz w mieszkaniu.

7. DAP – potwierdzenie przewalutowania

DAP to dokument potwierdzający, że kupujący wpłacił pieniądze na zakup w walucie obcej, a turecki bank obowiązkowo przewalutował ją na liry.
Aktualnie DAP jest potrzebny do każdej transakcji zakupu — bez niego Tapu w ogóle nie przyjmie wniosku.

8. PCC / TAPU VERGİSİ + DÖNER SERMAYİ

W Turcji odpowiednikiem polskiego PCC jest TAPU VERGİSİ, do którego dochodzą opłaty skarbowe zwane DÖNER SERMAYİ.
Przed podpisaniem Tapu trzeba przedstawić dowód zapłaty wszystkich tych opłat.
Standardowo:

  • podatek Tapu: 4% wartości wpisanej do ksiąg,
  • opłaty skarbowe różnią się w zalezności czy obydwie strony transakcji to obcokrajowcy, czy tylko jedna .

9. Rejestracja katastralna – TAPU

To finalna rejestracja nieruchomości w systemie katastralnym.
Po podpisaniu aktu własności Tapu zostaje zaktualizowane na Twoje dane i od tego momentu jesteś prawnym właścicielem. Odpis z KW dostajesz w ciągu kilkunastu minut od złożenia podpisów w Urzędzie KW.

10. EMLAK KAYDI – rejestracja w urzędzie miasta

Po otrzymaniu Tapu należy zgłosić właściciela do gminy.
Rejestr obejmuje:

  • dane właściciela,
  • obowiązek podatku od nieruchomości,
  • powiązanie z systemem katastralnym.

Tę procedurę najczęściej wykonuje agent lub pełnomocnik.

11. SU ABONELİĞİ – umowa z dostawcą wody

Aby uruchomić wodę w mieszkaniu, trzeba podpisać umowę z lokalnym dostawcą.
Wymagane dokumenty:

  • Tapu,
  • DASK,
  • paszport.

12. ELEKTRİK ABONELİĞİ – umowa z dostawcą energii

Procedura podobna jak przy wodzie.
Trzeba zarejestrować licznik na nowego właściciela, przedstawić:

  • Tapu,
  • DASK,
  • dokument tożsamości.

#No Tag